A Receita Federal esclareceu que não haverá cobrança automática de novos tributos para todos os proprietários que alugam imóveis por temporada quando o novo sistema de impostos sobre consumo entrar em vigor, em 2026. O órgão informou que as regras da reforma tributária não atingem a maioria das pessoas físicas que atuam nesse segmento e refutou informações que circulavam sobre uma suposta tributação generalizada.
Entenda o que muda com a reforma tributária
A Lei Complementar 214/2025 institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tributos que substituem diferentes impostos atuais e adotam o modelo de Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) dual. A regulamentação foi concluída com a Lei Complementar 227/2026, sancionada recentemente, que detalha prazos, alíquotas e exceções.
Segundo a Receita, a locação por temporada — contratos de até 90 dias — só será equiparada à atividade de hotelaria quando o proprietário se enquadrar como contribuinte regular do IBS e da CBS. Para pessoas físicas, essa equiparação exige o cumprimento simultâneo de dois critérios: possuir mais de três imóveis destinados a aluguel de temporada e obter receita anual superior a R$ 240 mil com essas locações. O limite será reajustado anualmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Quem não atender às duas condições permanecerá sujeito apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), sem incidência do IBS e da CBS. O Fisco ressalta que o objetivo é preservar pequenos proprietários e evitar aumento de carga tributária nesse grupo.
Transição escalonada e reduções de alíquota
O novo modelo começará a vigorar em 2026, mas a aplicação plena das alíquotas ocorrerá de forma progressiva entre 2027 e 2033. Durante o período de transição, a cobrança será fracionada para mitigar impactos sobre contribuintes e permitir adaptação do mercado.
Para aluguéis residenciais tradicionais, a carga do IBS/CBS terá redução de 70%, o que resulta em alíquota efetiva estimada em 8% — valor que se soma ao IR. Já nos casos em que a locação por temporada seja equiparada à hospedagem, o benefício é menor, porém, segundo a Receita, não alcança os percentuais elevados divulgados por algumas publicações.
Grandes proprietários, definidos como aqueles com extensa carteira de imóveis e alta receita, também contarão com mecanismos de atenuação. Entre eles estão alíquota reduzida, tributação apenas sobre valores mensais acima de R$ 600 por imóvel, possibilidade de deduzir custos com manutenção e reforma e cashback para locatários de baixa renda.
Ajustes que fortalecem a segurança jurídica
A Receita Federal informou que a fase final de regulamentação trouxe ajustes com o objetivo de diminuir as hipóteses de enquadramento como contribuinte de IBS/CBS para pessoas físicas. A Lei Complementar 227/2026 consolidou dispositivos que tornam o redutor social mais claro e garantem sua aplicação mensal, sem prejuízo a outros direitos dos contribuintes.
O órgão frisa que a reforma foi desenhada para simplificar o sistema tributário, reduzir distorções e aliviar a carga sobre aluguéis de menor valor. Ainda de acordo com a Receita, a narrativa de aumento generalizado de impostos ou de elevação inevitável nos preços dos aluguéis não encontra respaldo nos dados nem na legislação aprovada.
Critérios para enquadramento como contribuinte de IBS/CBS
Quantidade de imóveis: mais de três unidades destinadas a locação por temporada.
Imagem: Últimas Notícias
Receita anual: superior a R$ 240 mil com aluguéis de curta duração, valor sujeito a correção pelo IPCA.
Somente quando ambos os requisitos forem atendidos é que o locador pessoa física será considerado contribuinte do novo imposto sobre consumo. Caso contrário, continua valendo apenas o Imposto de Renda.
Impacto nos diferentes perfis de locadores
Pequenos proprietários: permanecem fora do alcance do IBS/CBS, mantendo a mesma tributação atual.
Proprietários médios: aqueles que alugam até três imóveis de temporada ou recebem menos de R$ 240 mil anuais não sofrerão alteração na carga tributária.
Grandes locadores: só pagarão a nova contribuição sobre a parcela que exceder R$ 600 por imóvel, além de poderem deduzir despesas comprovadas, o que reduz o impacto efetivo.
Próximos passos e prazos
Embora o marco inicial do novo sistema seja 1.º de janeiro de 2026, a transição escalonada até 2033 dilui a mudança ao longo de sete anos. Nesse intervalo, o governo federal deverá publicar regulamentações complementares, modelos de declaração e orientações específicas para cada segmento, inclusive locação de imóveis.
O Fisco orienta contribuintes a acompanharem as atualizações oficiais, consultarem profissionais de contabilidade e evitarem conteúdos que generalizam ou distorcem as regras. A Receita reforça que qualquer cobrança que fuja aos parâmetros citados pode ser contestada administrativamente.
Com esses esclarecimentos, a Receita Federal busca conter a disseminação de informações incorretas e oferecer previsibilidade para proprietários, inquilinos e plataformas de locação, reduzindo incertezas sobre o impacto tributário a partir de 2026.
